近距离开店问题，依然是投资人选择品牌的敏感点。
投资人说I第85期
投资人I远山
品牌所属集团I华住集团
优势
关于全季酒店的优势，远山表示其优势如下：
①全季隶属于华住集团旗下，是华住集团的核心产品，品牌口碑及经营管理相对比较成熟；
②全季采用“精装交付”方式，能够缩短门店筹建周期，降低投资成本；
③全季坚持以客户为中心，在安全环保、床具、布草等多方面优化细节，客户体验感好；
④全季的近距离开店规则，有明确的标准，并且在它的门店范围会严格遵守，基于这一点，在一定程度上提升了个人的安全感。
投资背景
远山是一名资深的酒店投资人。年，经济型酒店正处于迅速发展时期,他身边投资酒店的朋友,发展势头良好，于是，远山也试探性地进入到酒店投资领域。
投测满意度：4分
酒店总投资I预估万（不含土建）VS实际万（含土建及所有开支）
单房投资I预估13.6万（不含土建）VS实际14.6万（含土建及所有开支）
投资回报周期I投测预估5年VS实际预估6年
开发人员服务水平I好
远山在西南做了十多年的酒店投资，对于所在城市的物业非常了解，手上好的物业资源也比较多，他说，“不好的物业从来不会去做投资，所以基本上投资不会有太大问题，回本都有保障。”
门店物业地理位置佳，周围是商圈，交通便利。门店是几年前租下来的，价格比较合理。
预估的单房投资13.6万，不包含土建。单房投资14.6万，包含土建改造费、人会议室装修费等所有费用。他表示，全季的开发人员在投资预算中比较客观，在投测过程中遇到问题时能够及时回复。如果没有疫情发生，投资回报周期保守估计在五年内，但现在有疫情，投资回报周期预计要延缓一年。
筹开满意度：3.5分
筹建周期I10个月
施工团队I自己寻找
门店是采用全季的“精装交付”方式，通俗一点就是模块组装，省时省力，效率高，节约装修成本。
远山表示，专业投资人或专业的装修公司愿意选择“精装交付”的项目，比如说，装修过这类“模块式”酒店或者中高档酒店，项目周期相对快一些。在筹建这一块，全季酒店已经很成熟了。
他说，正常项目的筹建周期在五个月左右，算是比较快的，因为我们有土建改造，而且同时装修两个店，所以筹建时间看上去有点长，但也在自己的预测之内。
这些年，远山积累了丰富的酒店装修经验以及专业的装修团队资源。他分享说，“即使现在装修新酒店，也能在五个月完工。装修时，要选择好的设计师，才能够保障装修风格符合品牌定位，符合酒店客群的定位。”
经营满意度：3.5分
单房运营成本I元
RevPARI元（年）
店长能力I好
远山表示：相对于年，年（截至到8月份）的RevPAR和出租率均略有提升。自己对选择店长非常重视，全季对店长的管理中规中矩，平时还是要依靠投资人多监督。他说，“现在同质化竞争越来越激烈，之前集团想派店长去兼店，我们不同意，现在协商下来是重新给门店派一个店长过来。”现在加盟店的店长，综合素质普通没有十年前高，品牌管理水平一般。另外，很多店长年龄小，社会经验少。如果店长的流动性高，也会导致门店在经营成本上随之上涨，毕竟投资人要花时间与店长磨合、沟通，也是一种时间成本。很少有品牌是站在投资人角度为投资人负责地选择店长。别人看到我的门店生意不错，也跟着在附近开酒店，这个情况是有的，但也避免不了。华住的“近距离开店”规则还可以（在城市两公里之内，开店一年以上的酒店过夜出租率是否达到80%，是近距离开店的评估标准之一），现在倒是没有在门店周围开新店。有些品牌处理得不太好，投资人对于“品牌1.5公里内开店”问题还是比较敏感。
会员满意度：4分
集团会员占比I60-70%
会员复购率I高
远山选择投资全季，也是看重了华住体系的会员。他对集团的会员占比、会员复购率，是满意的。
门店会员占比在60%—70%，OTA占比为10%，以携程为主，门店散客较少。
供应链满意度：3.5分
集采价格I适中
产品质量I好
日常运营物资大部分从平台采购，集采价格适中，产品质量好，比如布草、易耗品。
通过网购进行采购，网购效率适中，物流速度正常。
建议
对品牌方，远山提出如下改进建议：
提升对店长的管理，包括选人、用人、培训等方面。同时，建议站在投资人角度，改进店长兼店的策略，适度优化“用人”规则。
对投资人，远山提出如下建议：
1、选择好物业。酒店市场，也是物业市场的一面镜子。因为物业费用占据着酒店投资的重要份额，也影响着酒店投资回报周期。物业无论是自己买的，还是租的，根据所处城市和位置，能做中高端酒店就做中端酒店，否则的话，投资周期过长。
2、清楚了解物业状况。业主要考察清楚打算租的物业业态处于什么样的市场状态。如果是老房子，那么土建部分就会特别多，土建多的话，就不太好控制了，因为涉及的改造及设计量比较大。如果物业是新房子，有窗户，外墙也做好了，主体组件部分齐全，那么可以预测筹建周期会在正常范围。
3、选择好品牌。一些意向品牌看下来之后，要做对比分析。不管是身边人推荐，还是自己查阅信息获得的信息，不做对比分析，很难获得客观评判，毕竟钱是自己的，自己投资做决定，不能过于依赖他人，包括品牌方。
4、客观认识品牌方。品牌方有自己的宣传，打个比方，正常的一个人，都是愿意将好的一面多做展示，而尽量回避自己的缺点，是很正常的，但要学会分辨。每一家品牌都不一样，投资人要认清，就算投资了10个项目，也不是每一个项目都能赚钱，就像一句老话说的：“常在河边走，哪有不湿鞋？”
5、深入了解品牌。对即将选择的加盟品牌要有足够的了解，要了解品牌的各项加盟标准，细化到每一个细节，不要怕问题多或麻烦，前期不问或问不明白，后续出现的问题就会多。深入了解品牌后，才能对酒店的总投资及项目周期有相对更准确的预算。
6、选择专业的装修团队。专业装修团队可能价格相对会高一点，但是他们专业的能力能为投资人节省时间成本和装修成本。如果没有装修或经营过酒店的投资人，对于装修的标准本身有欠缺，在整个装修过程中就会出现许多问题，投资人不满意，项目也不会顺畅，双方还会闹得不愉快。
关于未来
现在基本上做酒店的人，手上都有一些闲散资金，在其他行业觉得做得挺累，想要转行，看看酒店投资好像还不错，再加上听到品牌开发人员承诺“保证3年投资回本”的说法，就上船了。等上船后想要再下船，发现没那么容易。
很多行业都是“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”，酒店业也是一样。现在酒店行业基本上是新手在做投资，资深酒店人已经知道怎么做以及如何去做了。
身边的投资人基本上对酒店投资持观望态度，一部分人考虑转行，另一部分人想尝试投资其他行业或尝试其他板块，比如做单体酒店，因为运营好的单体酒店，做出了自己的品牌效应后，客人的忠诚度高。一些网红打卡酒店就是这种模式，房量小一点，投资成本相对低，没有其他“杂费”，有酒店投资经验的投资人，也可以往这个方向考量。
说明：文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。
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